Legal-Jurisprudential Analysis of Conditional Sale Option in Relation to Transactions with Right of Restitution
Subject Areas : Civil jurisprudence, private law
Saeed
Karami
1
(استادیار دانشگاه پیام نور)
Keywords: conditional sale, presumption of validity of contracts, rules of contracts, bay’ al-wafa, sale, pledge, civil code, Law on Registration of Deeds.,
Abstract :
Abstract: There is divergence of opinions on contracting or pledging in optional sale. Imamiyah jurists endorse the act and consider it as an instance of sale in nature. Sunni jurists identify optional sale as bay’ al-Wafa or buyback sale, associating it with a pledge (rahn) contract. The conditional sale can be analyzed in two ways: First, the conditional sale involving the contractual relationship between mortgagor (seller) and mortgagee (buyer) stipulated in Article 34 of the Law on Registration of Deeds; Second, the conditional sale that does not govern the contractural relationship between the seller and buyer, and it is a real sale under articles 485-462 of the Law. The conditional sale governing the contractural relationship between the mortgagor and mortgagee is an instance of transaction with the right of restitution (Article 33 of the Law). This is why the law has considered the request for registration of the property in conditional sale as a right for the debtor, because in this type of conditional sale the buyer does not intend to conclude a contract of sale. Any negligence of this criterion will raise ambiguities: First, any conditional sale will be taken as the one with the right of restitution, whereas it is otherwise. Second, the real conditional sale has been well stipulated in Article 399 of the Civil Code; therefore, all sales stipulated in Article 399 of the Civil Code must be considered as the transactions with the right of restitution. It is clear that the existence of the element of option in a sale contract does not mean it is an instance of transaction with the right of restitution. Articles 33 and 34 of the Law on Registration of Deeds are not exclusive to provisions of Article 459, because this article is not about the conditional sale governing the contractual relationship between the mortgagor and mortgagee, whereas articles 33 and 34 of the Law govern such relationship.
منابع
- ابن تیمیه. (1408ق.) الفتاوی الکبری، لبنان: دار الکتب العلمیه.
- ابن عابدین. (1415ق.) حاشیه رد المختار، قم: دارالفکر.
- ابن قدامه، محمد. (1388ق.) المغنی، قاهره: دارالفکرالعربی.
- ابن نجیم مصری، زین الدین. (۱۴۱۸ق.) البحرالرائق فی شرح کنزالدقائق، بیروت: دارکوب العلمیه.
- ابو زهره، محمد. (1375ق.) الملکیه و نظریه العقد، قاهره: دارالفکر.
- اصفهاني، محمدحسین. (1418ق.) حاشيه المكاسب، تحقيق شيخ عباس محمد آل سباع، الناشر المحقق المطبعه، المعلميه، الطبعۀ الاولي.
- امام خميني، سید روح‌الله. (1410ق.) كتاب البيع، قم: مؤسسۀ اسماعيليان، الطبعۀ الرابعه.
- بازاللبنانی، سلیم رستم. (۱۴۰۶ق.) شرح المجله، بیروت: داراحیاالتراث العربی.
- بجنوردي، سيد حسن. (1419ق.) القواعد الفقهيه، تحقيق مهدي مهريزي و محمدحسین داريني، قم: نشر الهادي.
- بزودی، علی. (1418ق.) کشف‌الاسرار عن اصول فخرالاسلام، بیروت.
- جوزی، ابن قیم. (1411ق.) اعلام الموقعین، لبنان.
- حرعاملی، محمد بن حسن. (۱۴۱۴ق.) تفصیل وسائل الشیعه، قم: مؤسسۀ آل البیت.
- حسینی مراغی، میرعبدالفتاح. (۱۴۱۷ق.) العناوین الفقهیه، قم: مؤسسۀ نشرجامعه مدرسین.
- حلّي، یوسف بن مطهر. (1410ق.) تذكرۀ الفقهاء، مكتبه الرضويه لاحياء الآثار الحجويه المؤسس الشيخ عبدالكريم التبريزي.
- زحيلي، د. محمد. (2004م.) القواعد الفقهيۀ علي المذهب الحنفي و الشافعي، کویت: مجلس النشر العلمي جامعه الكويت، الطبعۀ الثانيه.
- سنهوری، احمد. (1953) مصادر الحق فی فقه الاسلامی، بیروت: دارالاحیاالتراث العربی.
- سیوطی، عبدالرحمن بن ابی بکر. (1411ق.) الاشباه والنظائر، بیروت: دارالفکر.
- شیخ انصاری، مرتضي بن محمد. (1420ق.) كتاب المكاسب، تحقيق لجنه التحقيق تراث الشيخ الاعظم، قم: مجمع الفكر الاسلامي، الطبعۀ الاولي.
- ــــــــــ . (1374) المكاسب، قم: دهاقاني، چاپ سوم.
- طوسي، محمدحسن. (1417ق.) الخلاف، تحقيق سيد علي خراساني، مؤسسۀ النشر الاسلامي، الطبعۀ الاولي.
- فروغی، سید علیرضا. (1396) منطق استنباط (اصول فقه)، تهران: انتشارات مجد، چاپ اول.
- كاتوزيان، ناصر. (1376) حقوق مدني نظريه عمومي تعهدات، تهران: نشر يلدا، چاپ اول.
- محقق نراقي، احمد. (1408ق.) عوائد الايام، قم: مكتبه بصيرتي.
- مراغي، عبدالفتاح بن‌علي. (1417ق.) عناوين، قم: مؤسسه النشر الاسلامي.
- ممحصانی، صبحی. (1983م.) النظریۀ العامۀ للموجبات والعقود، بیروت.
تحلیل فقهیحقوقیخياربيع الشرط در نسبت
با معاملات با حق استرداد
سعید کرمی1
چکیده: در بیع یا رهن بودن بيع‌الخياراختلاف نظر است. فقهای امامیه آن را صحيح و ماهيت آن را بيع دانسته‌اند. فقهاي اهل تسنن از بيع‌الخيار به بيع‌الوفا ياد كرده و آن را رهن تلقی کرده‌اند. بیع شرط به دو صورت قابل تحلیل است: نخست بیع شرطی که در روابط بدهکار و طلبکار جاری است (مادۀ 34 قانون ثبت) و دیگری بیع شرطی که حاکم بر روابط بدهکار و طلبکار نیست، بلکه یک بیع واقعی است و مشمول مواد 458 تا 462 ق.م. می‌شود. بیع شرطی که حاکم بر روابط بدهکار و طلبکار است مصداق معامله با حق استرداد است (مادۀ 33 قانون ثبت) و به همین جهت است که تقاضای ثبت ملک مورد بیع شرط را حق بدهکار دانسته‌اند، زیرا در این قسم از بیع شرط قصد بایع در حقیقت انعقاد و تشکیل عقد بیع نیست. هرگاه به این ملاک توجه نشود ابهاماتی به وجود می‌آید: اولاً اینکه هر بیع شرط معامله با حق استرداد تلقی می‌گردد، درحالی‌که اینگونه نیست. ثانیاً، خیار در بیع شرط واقعی مصداق مادۀ 399 قانون مدنی است، پس باید تمام بیع‌های موضوع مادۀ 399 قانون مدنی را معامله با حق استرداد دانست و روشن است که صرف وجود خیار در یک بیع، آن را مصداق معامله با حق استرداد نمی‌کند. مواد 33 و 34 قانون ثبت مخصص مادۀ 459 ق.م. نیست، زیرا مادۀ 459 ق.م. بیع شرط حاکم بر روابط بدهکار و بستانکار نیست، اما موضوع مواد 33 و 34 قانون ثبت بیع شرطی است که حاکم بر روابط بدهکار و طلبکار است.
کلیدواژه‌ها: خیار بیع شرط، اصالۀالصحه، العقود تابعۀ للقصود، بیع‌الوفا، بیع، رهن، قانون مدنی، قانون ثبت.
مقدمه
در خصوص بيع‌الخیار در فقه امامیه و اهل سنت اختلاف‌نظر است. در فقه امامیه واژۀ خيار بيع‌الشرط در مبحث خيارات و در ذيل موضوع بيع‌الشرط مورد بحث و بررسی قرار گرفته است. فقيهان اهل سنت از واژگان ديگري نظير «بيع‌الامانه» «الرهن‌المعاد» و «بيع‌الوفا» برای بیع‌الخیار استفاده کرده‌اند. در بين فقهاي امامیه اولين بار علامه حلي اصطلاح «بيع‌الخيار» را به كار برده است. وي در تذكرۀ الفقها آورده است:
بيع‌الخيار در نزد ما ــ اماميه ــ جايز است و آن عبارت از اين است كه انسان زمين يا غير زمين را بفروشد و براي خودش شرط خيار تا يكسال يا بيش‌تر يا كم‌تر نمايد، بدين‌صورت كه اگر ثمني را كه از مشتري گرفته به او برگرداند حق پس گرفتن مبيع را داشته باشد و اگر مدت تعیین‌شده بگذرد و ثمن را بازنگرداند خيارش ساقط و بيع براي مشتري واجب شود (حلّی،1410، ج 1: 521).
در بين علماي امامیه از زمان شيخ طوسي تا شيخ انصاری و فقهاي پس از ایشان ادعاي اجماع بر صحت خیار بیع شرط شده است و كسي در آن ترديد نداشته است (شيخ انصاری، 1420، ج 5: 127). به‌طور مثال محقق کرکی می‌فرماید اصل در آن ــ صحت شرط خیار در رد ثمن ــ قبل از آنکه اجماع باشد اخبار صحیحه از ائمۀ معصومین(ع) است شیخ طوسی در کتاب الخلاف تصریح به اجماع مبنی بر صحت این عقد نموده است (طوسی، 1417، ج 3: 19).
فقهاي اهل تسنن در بیان تعريف بيع‌الوفا اختلاف‌نظر داشته و تعاريف متعددي ارائه کرده‌اند: «بايع به مشتري بگويد اين كالا را به تو فروختم در مقابل ديني كه براي تو بر عهدۀ من است، با اين شرط كه هرگاه دين خود را ادا كردم اين كالا به خودم برگردد» (ابن نجيم مصري، 1418، ج 6: 11). در جاي ديگر اظهار شده است: «اين كالا را به تو فروختم به‌شرط اينكه هرگاه ثمن را به تو برگردانم آن را به من بفروشی» (ابن عابدين، 1415، ج 5: 408) و در جاي ديگر آمده است: «انسان كالايي را بفروشد به اين شرط كه اگر ثمن را به او برگرداند مشتري كالا را به او برگرداند» (ابن‌عابدین، 1415: 384).
فقهاي امامیه خيار بيع‌شرط يا همان بيع‌الخيار را مستحدث ندانسته و رواياتي را از امام صادق(ع) و امام باقر(ع) بیان داشته‌اند كه دال بر وجود اين عقد در آن زمان (مدت‌ها قبل از قرن چهارم) بوده است (حرعاملي، 1414، ج 18، باب 7،8). پرسش اصلي ما در اين نوشتار معطوف به اين است كه ماهيت عقد خيار بيع شرط چيست و چه نسبتی با معاملات با حق استرداد در قانون ثبت دارد.
1. ماهيت خيار بيع‌الشرط
فقهاي اهل تسنن در خصوص ماهیت خيار بيع‌الشرط اختلاف‌نظر دارند. در این مورد، سه دیدگاه بدین شرح وجود دارد:
1. بيع‌الخيار، بيع است (ابن نجيم مصري، 1418، ج 6: 11).
2. برخي از فقهاي حنفيه و مالكيه بر اين باورند كه بيع‌الخيار رهن است (ابن عابدين، 1415، ج 5: 408).
3. دیدگاه سوم قائل به‌تفصیل است بدین‌صورت که به‌طور مثال اگر شرط در بيع ذكر نشود در حق مشتري بيع است و در حق بايع رهن است.
حال پرسش اين است كه چرا بايد اين عقد را رهن بدانيم. در كتب فقهي اهل تسنن قاعده‌اي وجود دارد به نام «هل العبرۀ بصيغ‌العقود أو بمعانيها» و «العبرۀ في‌العقود للمقاصد و المعاني لاللالفاظ و المباني». هم‌چنين در جاي ديگر آمده است: «الاصل في‌العقود بناؤها علي قول اربابها» (سيوطي، 1411: 212؛ زحيلي، 2004: 366). بنابراين آنها با استناد به اين قواعد مقصود را رهن می‌دانند نه بيع؛ اما واقعاً بايد ديد اين قاعده نسبت به بيع‌الوفا چه اقتضايي دارد. آنان اظهار داشته‌اند كه مقصود از لفظ، لفظي است كه با آن عقد انشاء مي‌شود و مقصود از معنا، مفهومي است كه مقصود متكلم از اين لفظ است و بر مقصود او نيز قرينۀ لفظيه يا غيرلفظيه وجود دارد. براي نمونه، اگر گفته شود: «بعتك بلاثمن» قرينه وجود دارد كه او حقيقت هبه را قصد كرده، ولي در مقام انشاء لفظ بيع را به كار برده است. در اين مورد اگر بگوییم معني مقدم است بايد حكم كنيم كه اين عقد هبه صحيح است، ولي اگر لفظ را مقدم بدانيم بايد گفت اين عقد بيع فاسد است (بازاللبنانی، 1406: 19، مادۀ 3). هم‌چنين در كتاب مقاصد الشرعیۀ الاسلاميه تأليف محمد طاهر ابن‌عاشور درباره اينكه احكام شرعيه دایر مدار معانی و اوصاف است نه اسماء و اشكال، آمده است: «مراد از عقود در اين قاعده عقودي است كه مبني بر اغراض و مقاصد است، نه مبني بر الفاظ.» به همين دليل باوجوداینکه بيع‌الوفا به لفظ بيع منعقد شده است، حكم رهن بر آن جاري مي‌شود «زيرا بايع با اين بيع قصد تمليك مبيع به مشتري را نكرده است، بلكه قصد او دادن وثيقه براي دين خود است.» حال پرسش اين است كه قصد بايع چگونه احراز می‌شود تا حمل بر رهن گردد؟ چراکه بر اساس ظهورات الفاظي كه بايع با آنها بيع‌الوفا را انشاء مي‌كند بايع قصد تمليك مبيع را به مشتري نموده و فرض بر اين است كه قرينه‌اي ديگر نيز موجود نيست. با تحليل موارد مزبور می‌توان اظهار نمود كه:
1. زماني كه طرفين حقيقتاً قصد بيع دارند و قرائن نيز حاكي از آن است، همگان اين عقد را بيع می‌دانند.
2. زماني كه طرفين قصد بيع ندارند، بلكه به‌طور مثال قصد وثيقه دارند و قرينه‌اي نيز حاكي از اين قصد است وليكن قصد خود را با الفاظ بيع بیان مي‌دارند، در اين صورت نيز بايد گفت عقد، عقد رهن است نه بيع.
3. اما زماني كه قصد متعاقدين براي ما روشن نيست و قرينه‌اي نيز جز ظهورات الفاظ بيع به‌شرط رد ثمن وجود ندارد، در اين صورت بايد گفت كه ماهيت چنين عقدي بيع است؛ زیرا آنچه حقيقت عقد را بیان مي‌كند همان ظهورات الفاظ است.
در فقه امامیه در بين متأخرين براي اولين بار فخر‌المحققين در كتاب ایضاح الفوائد قاعدۀ «العقود تابعۀ للقصود» را طرح مي‌كند. مرحوم نراقي و میر عبدالفتاح مراغي به‌تفصیل به اين قاعده پرداخته‌اند و زواياي آن را از حيث دلالت و تطبيق بر فروعات بیان کرده‌اند (محقق نراقي، 1408: 54؛ حسینی مراغي، 1417، ج 3: 367). يكي از معاني قاعدة «العقود تابعۀ للقصود» آن است كه وقوع عقد بر كيفيات خاص، متوقف به‌قصد آنها در عقد مي‌باشد. در نتیجه، اگر قصد كيفيات مقصود به خاطر اينكه عقد برطبق آنها واقع شود، لازم است، پس به ناگزير بايد اماره‌اي دال بر هرکدام از كيفيات مقصود در متن عقد آورده شود، زيرا قصد خالي و بدون اماره دال بر آن اعتبار ندارد.
حال اگر عاقد يكي از كيفيات را قصد كند و اماره‌اي را كه بر آن دلالت نمايد نياورد، مانند آنكه با لفظي كه مطلق است و می‌تواند قابل‌حمل بر هر دو معنا باشد قصد لزوم يا قصد جواز كند؛ يا به‌عکس لفظي را كه دلالت بر تزلزل دارد ذكر كند ولي قصد لزوم نمايد و لفظ دال بر لزوم را ذكر كند و قصد جواز عقد كند؛ در اين صورت آيا بايد بر بطلان حكم كرد؟ در فرض اول، اماره و دالي وجود ندارد و بنابراين يا بايد حكم بر صحت هر دو مورد كرد، زيرا به يكي از دو شرط قصد يا لفظ می‌توان اكتفا كرد، لذا اصل قصد به معامله حاصل مي‌باشد. بنابراين بايد در هر دو فرض تابع لفظ شد، يا تابع قصد بود.
به نظر مي‌ر